Stockwerkeigentum – ein Erfolgsmodell ohne Schattenseiten?

Die Wohnform Stockwerkeigentum erfreut sich seit Jahren auf dem Schweizer Markt aus verschiedenen Gründen an steigender Beliebtheit. Nebst dem Umstand, dass sich das Marktangebot an attraktiven Baulandparzellen oder bestehenden Einfamilienhäusern in Boomregionen vorzu verknappt und dadurch zu verhältnismässig hohen Preisen geführt hat, zeigen die seit mehreren Jahren historisch tiefen Hypothekarzinsen deutliche Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt:

  • Wohneigentum wurde auch für Bevölkerungsschichten mit geringeren Einkommensverhältnissen erschwinglich.
  • Das Angebot an Eigentumswohnungen wurde stark ausgeweitet.
  • Im Verhältnis zur Miete hat sich Wohneigentum generell deutlich vergünstigt.

In der Praxis ist jedoch festzustellen, dass eine Sensibilisierung der Eigentümer auf die verhältnismässig junge Wohnform “Stockwerkeigentum” vielfach nicht Schritt mit deren rasanten Verbreitung halten konnte. Bei einem Grossteil der Gemeinschaften und Eigentümer fehlt ein ausreichendes Verständnis und der gesamtheitliche Blick für den Unterhalt einer Liegenschaft. Häufig gewichten kurzfristige Betrachtungen mit günstigen Finanzierungskosten stärker als ein mittel- und langfristiger Betrachtungshorizont mit allen Rechten und Pflichten der involvierten Parteien. Insbesondere wurde bzw. wird einer notwendigen strategischen Unterhalts- und Erneuerungsplanung mit der zugehörigen Finanzplanung vielfach zu wenig Beachtung geschenkt.

Der Unterhalt einer Liegenschaft ist mit finanziellen Aufwendungen verbunden, welche grundsätzlich relativ einfach planbar sind. Sämtliche Gebäudeteile sind einem Lebenszyklus unterworfen, welcher bereits vorgängig bekannt ist:

  • Primärsystem (Gesamtlebensdauer 50 – 100 Jahre):
    Erschliessung, Tragstruktur, Gebäudehülle.
  • Sekundärsystem (Gesamtlebensdauer 15 – 50 Jahre):
    Innenwände, Decken, Böden, feste Installationen.
  • Tertiärsystem (Gesamtlebensdauer 5 – 15 Jahre):
    Apparate, Einrichtungen, Mobiliar > kleinzyklischer Unterhalt.

Nachdem erste Stockwerkeigentumsformen in den 60er Jahren gegründet wurden, weisen viele Gebäude im Alter von rund 40 Jahren – teilweise auch schon bereits deutlich früher – einen massgeblichen Unterhalts- und Sanierungsbedarf auf. Grosse Kostentreiber sind hierbei beispielsweise die Sanierung der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Fenster) und der Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektro, Aufzugsanlagen), wobei sich diese Auflistung noch beliebig erweitern liesse.

In der täglichen Bewirtschaftungspraxis zeigt sich oftmals, dass fällige Sanierungen aufgeschoben werden oder verspätet bzw. nur unter erschwerten Bedingungen durchgeführt werden können. Die Ursache dazu lässt sich relativ einfach identifizieren; “Sünden” der Vergangenheit in Form von vernachlässigten Unterhaltsstrategien und fehlender Finanzplanung (einschliesslich angemessener Äufnung des Erneuerungfonds) rächen sich sträflichst, indem die notwendigen finanziellen Mittel fehlen und daher Sonderzahlungen der Eigentümer unumgänglich werden, welche in der Gesamthöhe nicht selten 50% oder mehr der notwendigen Investitionen umfassen.

Eine potentielle Zahlungsunfähigkeit einzelner Eigentümer kann dringende und notwendige Erneuerungen weiter verzögern oder für die verbleibenden Eigentümer deutlich höhere finanzielle Belastungen bedeuten.

Wie sich die Entwicklung der Situation verhält, falls sich die Hypothekarzinsen von den langjährigen Tiefstwerten “erholen” und um wenige Prozentunkte ansteigen (mit der Folge, dass sich die Hypothekarbelastungen problemlos verdoppeln können), überlassen wir der Fantasie unserer Leser und beenden an dieser Stelle die Schwarzmalerei mit dem “worst-case” Szenario.

Anstelle dessen möchten wir Ihnen nachfolgend Ansätze aufzeigen, mit denen sich die Zukunft Ihrer Immobilie relativ sorgenfrei gestalten lässt.

Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum

Durch die Hochschule Luzern wurde unter Federführung des Kompentenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) und unter Leitung von Amelie-Theres Mayer und Stefan Haase mit dem Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE) und dem Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR) in den Jahren 2012 bis 2014 das KTI-Projekt “Toolbox for die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum zur Vermeidung von Sanierungsstau” (KTI-Projekt Nr. 12912.1 PFES-ES) durchgeführt.

Nebst verschiedenen Projektpartnern aus der Baubranche, dem Bankenumfeld und diversen Verbänden durften wir – Heimberg Immobilien, Fislisbach – in der Rolle eines Wirtschaftspartners das Projekt massgeblich mit Manpower und vielseitigem Knowhow unterstützen.

Ziel des Projektes

Ziel des Forschungsprojektes war die Erarbeitung einer Toolbox für Stockwerkeigentümerinnen und -Eigentümer, Investoren und Verwaltungen, die Instrumente zur Prozessoptimierung und Wissensvermittlung beinhaltet. Die Instrumente dienen gesamthaft einer Umsetzung von Langzeitstrategien in den Bereichen Unterhalt und Erneuerung.

Neben Informationen für StWE-Käuferinnen und -Käufer, der Darstellung eines optimalen Erneuerungsablaufs und einem Erneuerungsterminplan mit Kostenschätzungen, gibt es unter anderem Inputs zum Reglement und zu Verwaltungsaufgaben, sowie ein Kommunikations- und Konfliktmanagementtool.

Das Faltblatt fasst Herausforderungen im StWE zusammen und zeigt, welche Faktoren beim Kauf oft vergessen werden und deshalb – insbesondere im Zusammenhang mit baulichen Erneuerungen – zu Konflikten führen können.
Ein Themenbericht stellt darüber hinaus die Vorteile von StWE dar. Zudem werden die Herausforderungen im Kontext der Erneuerungs- und Finanzierungsplanung im StWE vertieft dargelegt.

Das Faltblatt fasst die wesentlichen Inhalte eines «Optimierten Erhaltungsprozesses im StWE» zusammen und beinhaltet die Illustration des Prozesses, der als Abfolge verschiedener Phasen, Meilensteine sowie notwendiger Entscheide seitens zentraler Akteure veranschaulicht wird. Ergänzend werden die Besonderheiten des Prozesses punktuell erläutert. Ein Themenbericht vertieft den optimierten Prozess entlang der Zeitachse und beschreibt die Rollen, Aufgaben und gewünschten Resultate und Entscheide wichtiger Akteure.

Das Faltblatt erläutert die Intentionen der Instrumente «Erneuerungsterminplan», «Prognose Erneuerungsfonds (EF)» und «Massnahmenübersicht» für eine langfristig ausgerichtete Erneuerungs- und Finanzplanung.
Ein Themenbericht erläutert den Gebrauch und die Funktionsweise der drei excelbasierten Toolbestandteile. Dabei zeigt der «Erneuerungsterminplan» über die Darstellung von Bauteilen, Nutzungsdauern und geschätzten Kosten langfristig, welche Erneuerungsmassnahmen wann nötig sind und welche finanziellen Rücklagen hierfür einzuplanen sind. Mittels der «Prognose EF» werden die voraussichtlichen Erneuerungskosten der prognostizierten Fondsentwicklung gegenübergestellt. Die «Massnahmenübersicht» bildet als Informations- und Kommunikationsinstrument alle notwendigen wie nützlichen Massnahmen an den gemeinschaftlichen Teilen der StWELiegenschaft ab, die von den StW-Eigentümerinnen und Eigentümern stufenweise genehmigt werden müssen.

Das Faltblatt fasst Empfehlungen hinsichtlich erneuerungsrelevanter Aspekte von Reglementen sowie die Bedeutung neu zu implementierender «Zielsetzungen» für eine langfristige Erhaltungsplanung zusammen.
Ein Themenbericht zeigt darüber hinaus Musterklauseln für ein Reglement auf und erläutert die Bedeutung ausgewählter Artikel im Hinblick auf die bauliche Erneuerung von StWE-Liegenschaften. Der Themenbericht enthält auch Formulierungsvorschläge für «Zielsetzungen» zum langfristig optimierten Erhaltungsprozess. Diese sollen der StWEGemeinschaft ermöglichen, frühzeitig «Erhaltungsstrategie», «Erhaltungsziel» und «Finanzierungsplanung» für die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft zu diskutieren und festzulegen.

Das Faltblatt zeigt auf, wie die Ausschreibung von Verwaltungsmandaten im StWE mit Blick auf eine langfristig ausgerichtete Unterhalts-, Erneuerungs- und Finanzplanung konkretisiert werden kann und worauf es bei der Auswahl einer Verwaltung zu achten gilt.
Ein Themenbericht vertieft die Ergänzungsvorschläge für das Pflichtenheft der Verwaltung.

Das Faltblatt zeigt Entscheidungsprozesse auf, die für StWE typisch sind und vermittelt Grundregeln zur Konfliktprävention durch Kommunikation sowie Möglichkeiten der Konfliktbewältigung.
Ein Themenbericht führt Konfliktarten sowie Strategien und Massnahmen zur Konfliktprävention und –bearbeitung vertiefter aus.

Das Faltblatt zeigt bestehende und potentielle Anreizsysteme für Erneuerungsmassnahmen auf und reflektiert diese im Hinblick auf ihre Relevanz für StWE.
Ein Themenbericht enthält darüber hinaus Anreizsysteme für Ersatzneubauten, diskutiert Handlungsbereiche und reflektiert Auflösungsszenarien.

Das Faltblatt enthält Kriterien und Empfehlungen zur Planung einer StWE-Liegenschaft. Durch deren Umsetzung werden die Funktionalität der Liegenschaft erhöht und die Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile vereinfacht. Insgesamt kann dadurch das langfristige «Funktionieren» einer StWE-Gemeinschaft erleichtert werden.

Weiterführende Informationen

Die “Luzerner Toolbox” ist mit sämtlichen Dokumenten, Tools und weiterführenden Informationen auf der Webseite der Hochschule Luzern (Link) erhältlich.

Wir empfehlen Ihnen ebenfalls der Artikel “So wird die Sanierung nicht zum Streitfall”, welcher am 3. September 2015 in der NZZ Online (> Link) erschienen ist.

Sämtliche in diesem Artikel verwendete Grafiken wurden uns freundlicherweise durch das Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) der Hochschule Luzern zur Verfügung gestellt.

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Rund um die Thematik Stockwerkeigentum und Langzeitstrategien bieten wir verschiedene Dienstleistungen an:

  • Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum.
  • Durchführung/Begleitung von Erneuerungen und Sanierungen.
  • Durchführung von Gebäudeanalysen inklusive Erstellung von Zustandsberichten.
  • Überprüfung der mittel- und langfristigen Finanzplanung einschliesslich Beurteilung des Erneuerungsfonds.
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